Crisis Inmobiliaria: ¿Por qué no hay viviendas para alquiler?

El fracaso de la ley de alquileres complicó el acceso a la vivienda de miles de familias de todo el país, básicamente porque profundizó una crisis que viene sufriendo el mercado hace años debido a la distorsión que provoca la dolarización extrema y la libres especulación inmobiliaria, nunca sancionada en Argentina.

La foto actual es la de miles o decenas de miles de propiedades vacías, muchas de las cuales hasta hace poco formaban parte de la oferta de viviendas, pero que en los últimos 24 meses se fueron retirando del mercado como consecuencia directa de los requisitos que impuso la nueva ley, lo que terminó empujando el precio hacia arriba por la regla básica de oferta y demanda. Lo escandaloso es que los valores se dispararon muy por encima de las, ya impagables, actualizaciones anuales que rondan el 50%.

La caída en la oferta se debe a varios factores, pero entre los mas importantes aparecen el nuevo requisito de "registración" de los contratos ante la AFIP, que obliga a los propietarios a blanquear ante el fisco los ingresos que genera esa propiedad, con el consecuente tributo. A eso hay que sumarle los elevados costos de mantenimiento de los edificios en general y de las reparaciones que le corresponden a los propietarios en particular, lo que achicó al mínimo histórico los niveles de rentabilidad de las locaciones, sobre todo en relación a los precios de la vivienda, siempre utilizando el dólar como parámetro.

Para que se entienda mas claramente, el propietario de un departamento de U$S 100.000 (20 millones de pesos a valor blue), que lo alquila a $45.000 percibe mensualmente apenas un 0,225 del valor de su inmueble, por lo que necesitaría alquilarlo durante 37 años sin gastos de mantenimiento ni comisiones inmobiliarias para recuperar la inversión, cuando hace apenas unas décadas ese lapso se ubicaba entre 10 y 20 años. Si tenemos en cuenta el mantenimiento, las comisiones inmobiliarias y la mayor presión impositiva, aún con los precios por las nubes el alquiler para vivienda es un mal negocio en Argentina.

Aún así, sigue vigente aquella máxima de la economía cotidiana que dice que "los ladrillos nunca se pudren", para representar las propiedades como una inversión segura. Solo que la regla tiene ahora una nueva versión, que no requiere de un flujo constante de ingresos a través del alquiler, ni siquiera de habitantes, sino solo de la reserva de valor "en dólares" que representan las casas y departamentos, muchos de los cuales se están construyendo directamente con destino al mercado especulativo y no para las familias.

El inversor ya no destina la vivienda para alquiler

Parece descabellado pero no lo es, solo en la ciudad de La Plata se cuentan de a decenas los edificios en construcción que, salvo en el caso de las ofertas "al pozo" que tienen compromisos de venta, nunca estarán disponibles en las inmobiliarias porque solo serán intercambiados en los que el presidente del Colegio de Martilleros de La Plata, Anibal Fortuna, calificó como "un mercado de propietarios".

El funcionamiento de este nuevo mercado prescinde completamente del inquilino y de cualquier destino de una vivienda que no sea la reserva del valor en dólares, lo que además se ve potenciado por una cada vez mayor concentración, que en el mercado inmobiliario dio vida a un nuevo tipo de comprador, que no busca una casa o departamento para habitar, tampoco para revender, y ni siquiera para alquilar, sino para resguardar su capital en un bien que además tributa muy por debajo de los valores de mercado gracias al retraso permanente de la valuación fiscal.

Dicho de otra manera es mucho mas económico ser propietario de 3 departamentos de 150 mil dólares cada uno, valuados en pesos, que declarar ahorros por U$S 450 mil en el banco, sobre todo en momentos en los que los dólares son un bien escaso para el sistema financiero nacional. De mas esta decir que las valuaciones fiscales, que ahora el gobierno nacional pretende corregir, suelen estar apenas entre el 40 y el 60% del valor de mercado de las viviendas. No poner la propiedad en alquiler, además de ahorrar en mantenimiento, le otorga al propietario absoluto discrecionalidad sobre el destino del inmueble y entonces cuando necesita hacerse de los dólares puede vender rápidamente a otro comprador de su misma condición.

La concentración, el temor a que "caiga la AFIP" y la suba sin techo del precio de los alquileres, detonó el mercado achicando la oferta de manera mas que sensible, en un escenario de inexistencia de créditos hipotecarios. Por eso a los ya exagerados requisitos para el acceso a una vivienda en alquiler, se le comenzaron a sumar otros completamente irrisorios, como valores expresados directamente en dólar billete, o depósitos en esa moneda para poder entrar.

Desdolarizar como única salida de la crisis

Urge una desdolarización forzada del mercado inmobiliario para comenzar a ordenar el panorama de los sectores de clase media, así como una fuerte inversión en la generación de lotes con servicios para el acceso de sectores populares, peor el primer paso debe ser la derogación lisa y llana de la Ley de Alquileres para trazar un plan progresivo de transformación del mercado.

El plan que analiza el gobierno es el de aumentar la presión tributaria sobre las viviendas desocupadas, y es una medida positiva que podría tener algún impacto en la ampliación de la oferta de alquiler, pero sin la desdolarización del mercado esta destinada al fracaso porque en el centro del problema esta la diferencia entre la rentabilidad en dólares y la rentabilidad en pesos de un sistema que hoy es meramente especulativo y no contempla ni por asomo el rol social de la vivienda.

Tampoco hay buena perspectiva en materia de créditos hipotecarios, por lo que sin medidas inmediatas lo mas probable es que el problema se siga agravando en los próximos años, creando condiciones ideales para la informalidad de un mercado que debería ser estrictamente registrado.